Comment sont imposés les revenus dans chaque régime ?
Une SCI qui loue nu relève par défaut du régime des sociétés de personnes (art. 8 du CGI). Elle ne paie pas d’impôt : elle détermine un résultat, le répartit entre les associés au prorata de leurs parts, et chaque associé l’ajoute à ses revenus fonciers (art. 14 du CGI). L’imposition se fait donc à son taux marginal, majoré des prélèvements sociaux au taux applicable aux revenus du patrimoine au 1er janvier 2026.
Le point que les investisseurs découvrent en année 1 tient en une phrase : le remboursement du capital emprunté n’est pas une charge déductible. Seuls les intérêts le sont, avec les primes d’assurance, les frais de gestion, la taxe foncière et les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration (art. 31 du CGI). Concrètement, une SCI dont les loyers couvrent exactement l’échéance de prêt dégage un résultat fiscal positif alors que sa trésorerie est nulle. L’associé est imposé sur un revenu qu’il n’a pas encaissé.
Deux mécanismes atténuent cet effet, sans le supprimer. Le déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (montant applicable en 2026), la fraction provenant des intérêts d’emprunt restant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (art. 156, I, 3° du CGI). Le micro-foncier, lui, est en pratique fermé aux associés de SCI : la détention de parts d’une société translucide donnant en location des immeubles nus exclut le régime forfaitaire, sauf si l’associé possède par ailleurs, en direct, au moins un immeuble loué nu (art. 32, 2-d du CGI).
À l’IS, la logique s’inverse. La société devient elle-même redevable de l’impôt : 15 % sur la fraction de bénéfice n’excédant pas 42 500 € par période de douze mois, sous réserve des conditions de chiffre d’affaires et de détention du capital, puis 25 % au-delà (art. 219, I-b du CGI, au 1er janvier 2026, sous réserve de la loi de finances suivante). Le champ des charges déductibles s’élargit : frais d’acquisition et droits d’enregistrement, honoraires, rémunération du gérant, et surtout amortissement de l’immeuble. Tant que le résultat reste dans la société, l’associé n’est pas imposé personnellement. Il ne l’est que sur ce qu’il distribue, en revenus de capitaux mobiliers soumis au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option globale, au barème progressif (art. 200 A du CGI).
Ce que l’amortissement apporte — et ce qu’il coûte plus tard
L’amortissement est l’argument central des partisans de l’IS, et il est réel. La construction se déprécie comptablement sur sa durée d’utilisation, décomposée par éléments principaux lorsque leurs durées diffèrent — gros œuvre, toiture, installations techniques, agencements (règlement ANC n° 2014-03, art. 214-9 du plan comptable général). Au bilan, le terrain reste inscrit au compte 211, la construction au compte 213, les amortissements cumulés au compte 2813.
Le terrain, lui, ne s’amortit pas. La ventilation entre terrain et construction est donc le premier chiffre qui conditionne tout le calcul : plus la quote-part de terrain est élevée, plus la base amortissable est faible. Cette ventilation doit reposer sur une méthode justifiable — acte notarié, valeurs de marché comparables, ou approche par le coût de reconstruction — et non sur un pourcentage appliqué par habitude.
L’effet fiscal est mécanique. Sur un immeuble locatif financé à crédit, l’amortissement absorbe l’essentiel du résultat pendant les premières années : la SCI à l’IS ne dégage souvent aucun bénéfice imposable tant que le prêt court, là où la même SCI à l’IR aurait généré un revenu foncier taxable au taux marginal de chaque associé. Le déficit constaté est de surcroît reportable en avant sans limitation de durée à l’IS, dans les conditions de plafonnement annuel prévues à l’article 209 du CGI.
Le prix de cet avantage est payé au moment de la sortie. Chaque euro amorti réduit la valeur nette comptable de l’immeuble, donc augmente d’autant la plus-value taxable le jour où le bien est cédé. L’amortissement ne supprime pas l’impôt, il le déplace vers la cession. Il ne constitue un gain définitif que dans une hypothèse : celle où le bien n’est jamais vendu.
À la revente, l’écart se creuse dans l’autre sens
C’est la section décisive, et c’est celle que les comparatifs génériques traitent en dernier — quand ils la traitent.
À l’IR, la vente de l’immeuble relève des plus-values immobilières des particuliers (art. 150 U et suivants du CGI). La plus-value se calcule par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais, sans réintégration d’aucun amortissement. Elle supporte l’impôt sur le revenu au taux proportionnel et les prélèvements sociaux, diminuée d’un abattement pour durée de détention qui conduit, dans le régime en vigueur au 1er janvier 2026, à une exonération d’impôt sur le revenu au terme de vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux au terme de trente ans (art. 150 VC du CGI). Une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (art. 1609 nonies G du CGI).
À l’IS, il n’existe rien de tel. La cession dégage une plus-value professionnelle égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Elle entre dans le résultat imposable au taux de droit commun. Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique : à l’IS, le temps ne joue pas en votre faveur. Et le produit de la vente se trouve alors dans la société : le sortir suppose une distribution, imposée une seconde fois entre les mains de l’associé.
La cession des parts, plutôt que celle de l’immeuble, ne renverse pas la logique mais change de régime.
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Opération | SCI à l'IR | SCI à l'IS
Cession de l'immeuble par la SCI | Plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention (art. 150 U et 150 VC du CGI) | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, aucun abattement
Cession des parts par l'associé | Régime des plus-values immobilières (art. 150 UB du CGI), abattements applicables | Régime des plus-values sur valeurs mobilières, PFU ou barème sur option
Sortie de la trésorerie après vente | Le produit est déjà entre les mains des associés | Distribution nécessaire, imposée en revenus de capitaux mobiliers
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L'arbitrage se pose donc en une question, et une seule : que ferez-vous de ce bien ? Un projet de conservation longue, avec réinvestissement des loyers dans un deuxième puis un troisième bien, penche vers l'IS. Un projet destiné à être revendu dans dix ou quinze ans penche vers l'IR, parce que l'écart d'imposition accumulé pendant la détention est repris — souvent au-delà - le jour de l'acte.
L'option pour l'IS est quasi irréversible
L'option se coche à la constitution, sur le formulaire d'immatriculation, ou se notifie ensuite à l'administration avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite être assujettie pour la première fois (art. 206, 3 et art. 239, 1 du CGI). Elle ne se déduit pas d'une clause des statuts : elle doit être formellement exercée.
Depuis la loi de finances pour 2019, elle n'est plus définitive d'emblée. La société peut y renoncer jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l'option a été exercée, la notification devant intervenir avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d'impôt sur les sociétés de l'exercice concerné (art. 239, 1 du CGI ; BOI-IS-CHAMP-20-20-30). Passé ce délai, l'option devient irrévocable. Et la renonciation elle-même ne se répète pas : une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter à nouveau.
Deux précisions comptent davantage que le calendrier. D'abord, renoncer n'est pas neutre : le retour à l'impôt sur le revenu emporte les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise, avec imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices en sursis. Sur un immeuble largement amorti, la facture de sortie peut excéder l'économie que l'option avait procurée. Ensuite, la fenêtre de cinq exercices est précisément celle pendant laquelle l'IS paraît le plus avantageux, puisque l'amortissement est à son maximum et la revente lointaine.
Elle se referme au moment où l'arbitrage commencerait tout juste à devenir lisible.
Nous écartons explicitement une pratique que l'on rencontre : opter « pour voir », en se disant qu'il sera toujours temps de revenir en arrière. La faculté de renonciation est une soupape de sécurité pour une situation qui a changé, pas un droit d'essai.
En meublé, le choix ne vous appartient pas
La location meublée est une activité commerciale par nature. Une société civile qui l'exerce est de plein droit passible de l'impôt sur les sociétés, sans avoir rien opté (art. 206, 2 du CGI).
L'administration admet une tolérance lorsque les recettes de nature commerciale demeurent accessoires au regard des recettes totales, mais c'est une tolérance doctrinale, pas un droit (BOI-BIC-CHAMP-40-20).
La conséquence est brutale et rarement anticipée : une SCI à l'IR qui meuble un logement bascule à l'IS sans l'avoir décidé, et ce basculement est lui-même traité comme un changement de régime fiscal emportant les conséquences d'une cessation. Une SCI constituée pour de la location nue, dont un associé décide un an plus tard de meubler l'appartement pour améliorer le rendement, peut ainsi déclencher une imposition qu'aucun des deux n'avait envisagée.
Si votre projet est meublé dès l'origine, la question n'est pas IR ou IS : elle est SCI ou détention en nom propre sous le régime LMNP, dont la mécanique d'amortissement et les conséquences à la revente sont traitées dans notre article sur l'amortissement en LMNP. C'est un arbitrage que nous posons avant la constitution, dans le cadre de notre accompagnement à la structuration patrimoniale.
Tableau comparatif IR / IS
[tableau]
Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS
Redevable de l'impôt | Chaque associé, sur sa quote-part (art. 8 du CGI) | La société
Nature du revenu | Revenus fonciers (art. 14 du CGI) | Bénéfice imposable de la société
Taux d'imposition | Taux marginal de l'associé + prélèvements sociaux | 15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions, puis 25 % (art. 219, I-b du CGI)
Imposition sans encaissement | Oui : l'associé est imposé même si la SCI ne distribue rien | Non : l'associé n'est imposé qu'à la distribution
Remboursement du capital emprunté | Non déductible | Non déductible, mais compensé par l'amortissement
Amortissement de l'immeuble | Impossible | Possible, hors terrain
Déficit | Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (2026), surplus reportable dix ans sur les revenus fonciers (art. 156, I, 3° du CGI) | Reportable en avant sans limitation de durée (art. 209 du CGI)
Base de la plus-value de cession | Prix d'acquisition majoré des frais | Valeur nette comptable, amortissements déduits
Abattement pour durée de détention | Oui : exonération d'impôt sur le revenu à vingt-deux ans, de prélèvements sociaux à trente ans | Non
Sortie de la trésorerie après cession | Immédiate | Distribution imposée en revenus de capitaux mobiliers
Obligations comptables | Déclaration n° 2072, comptabilité allégée admise | Comptabilité commerciale complète, liasse n° 2065
Réversibilité | Sans objet | Renonciation possible jusqu'au cinquième exercice suivant l'option, puis irrévocable (art. 239 du CGI)
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Notre recommandation selon votre situation
Vous achetez un bien peu ou pas financé, pour percevoir un revenu complémentaire.
L'IR reste le régime naturel. L'amortissement n'aurait pas grand-chose à absorber, et vous conservez le bénéfice des abattements pour durée de détention. La question à traiter n'est alors pas le régime mais la répartition du capital entre associés.
Vous financez sur quinze à vingt ans et vous n'avez pas besoin des loyers.
L'IS mérite d'être chiffré. L'imposition à l'IR d'un revenu que vous n'encaissez pas, à un taux marginal élevé, est le principal poste que l'IS neutralise pendant la phase de remboursement. Nous simulons alors les deux scénarios sur toute la durée du prêt, et non sur le seul premier exercice.
Vous envisagez de revendre dans dix à quinze ans.
L'IR est le plus souvent préférable. Sur cet horizon, les abattements pour durée de détention commencent à produire leur effet, tandis qu'à l'IS la plus-value calculée sur une valeur nette comptable fortement amortie reprend l'essentiel de l'avantage obtenu pendant la détention, puis la distribution en reprend une part supplémentaire.
Vous constituez une SCI familiale pour transmettre.
L'arbitrage se déplace : ce qui compte devient la valorisation des parts au moment de la donation et son articulation avec le démembrement. L'IS peut se justifier dans une logique de capitalisation longue sans revente, mais la valorisation des parts et le traitement de la fiscalité latente supposent une analyse dédiée, conduite avec votre notaire, dont relève l'acte.
Vous hésitez et le compromis n'est pas encore signé. C'est le bon moment, et c'est le seul.
Le régime se décide avant la constitution, en fonction de l'horizon de sortie et du plan de financement. Un arbitrage rendu après l'acquisition se paie soit en renonciation coûteuse, soit en option définitive subie.
Ces orientations sont des points de départ. Le niveau d'endettement, le taux marginal de chaque associé, la présence d'un compte courant, la destination du bien à terme et l'existence d'autres actifs immobiliers modifient la conclusion. C'est précisément l'objet du chiffrage que nous menons dans notre accompagnement à la structuration et à la transmission du patrimoine.
Questions fréquentes
Une SCI familiale peut-elle opter pour l'IS ?
Oui. Le caractère familial d'une SCI ne modifie pas son régime fiscal : elle relève de l'article 8 du CGI par défaut et peut opter pour l'IS dans les conditions de droit commun. À ne pas confondre avec la SARL de famille, qui relève d'un dispositif distinct (art. 239 bis AA du CGI), inapplicable aux sociétés civiles.
La SCI à l'IS peut-elle déduire les travaux ?
Cela dépend de leur nature. Les dépenses d'entretien et de réparation sont déduites de l'exercice. Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration sont immobilisés puis amortis sur leur durée d'utilisation. A l'IS, l'avantage n'est donc pas une déduction plus large, mais un étalement, cumulé à l'amortissement de l'immeuble lui-même.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l'IR ?
Aucune obligation légale générale ne l'impose. En pratique, la déclaration n° 2072, le suivi des comptes courants d'associés et la ventilation des travaux entre charges déductibles et dépenses non déductibles produisent l'essentiel des redressements. À l'IS, la tenue d'une comptabilité commerciale complète rend l'accompagnement difficilement évitable.
Les parts de SCI à l'IS échappent-elles à l'IFI ?
Non. Les parts de sociétés entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière à hauteur de la fraction représentative d'immeubles, quel que soit le régime fiscal de la société.
L'option pour l'IS ne constitue pas une protection contre l'IFI : elle modifie l'imposition des revenus et des plus-values. Das la nature immobilière de l'actif.
